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房价“实降”何时来临

发布时间:2020-01-14 21:03:04

持续了近 个月的低迷成交状况没有得到改善。

根据相关统计显示,各地周期间房地产市场的成交状况极不理想。同策咨询监测数据显示,上海在国庆7天内(10月1日~7日),商品房成交量仅6.5万平方米,环比上周下跌8成,不及去年同期的一半。这样的成交水平,即使与2008年相比,也相差不少,因此今年已经成为近6年来最为惨淡的国庆黄金周。

上海国庆长假期间楼市惨淡收场,北京、广州、深圳的情况同样也极不理想。根据北京市房地产交易网的数据显示,今年国庆期间,北京市新建商品房网签总量为908套,与去年国庆长假期间的成交量相比下跌了15%;二手住宅网签总量为1 1套,与去年国庆长假的成交量相比下跌了5 .5%。

广州和深圳的成交跌幅更大。根据阳光家缘公布的数据显示,国庆长假7天广州签约成交量仅有680套,与去年同期相比下降超过五成。深圳楼市成交更是惨淡,10月1日至7日,深圳新建商品住宅仅成交289套,同比大跌近九成。

房价也出现了松动。中国指数研究院近日发布《2011年9月中国房地产指数系统百城价格指数》,调查数据显示:9月百城住宅均价为8877元/平方米,与8月(均价8880元/平方米)环比下跌0.0 %。这是自去年9月以来均价首次出现下降迹象。

房企还在博弈

虽然包括京沪在内的一线城市已有零星项目开始大幅降价促销,但从整体来看,开发商还在等待观望,降价意愿并不强烈。

德佑地产提供的数据显示,上海宝山区某项目近日再度开盘,成交均价在16500元/平方米,而该盘7月推出的一批精装修“花园洋房”房源成交均价在20000元/平方米,8月成交价在22000元/平方米,此次开盘价格较之前一批房源降幅高达到15%~ 0%。剔除楼层、朝向以及物业品质等因素,相比之前的价位,该楼盘目前售价还是有不小幅度的回落,业内人士估计在10%左右。

但记者发现,类似于这样项目,即让利幅度达到10%左右的项目其实并不多见。很多楼盘虽然号称降价促销,但大多数都是在“玩噱头”。

有些是设置较高条件,购房者无法满足条件而享受不到优惠。如位于上海松江区某项目,推出一套特价房,市场价为198万元,其优惠价为158万元,看似可以优惠40万元,但关键是购房者必须通过网上公开拍卖,参与者越多,购得的概率则越小。

有些项目从表面上看虽然给出了不小的优惠,但由于描述含糊不清,其可信度大打折扣。如北京朝阳区一个叫中弘北京像素项目,近期推出50平方米的小户型,均价2 000元/平方米,全款予以8折优惠,按揭也可打8.5折,初看之下优惠幅度不小,但该项目从今年5月份就开始推出这样的促销活动,其报价与一期项目售价相比有了不小幅度的提高,可见其所谓的打折,只不过是“先升后降”而已。

上海搜房网数据监控中心截至9月21日统计,上海市2011年10月打折优惠楼盘共计147个(含别墅),但是其中新增优惠项目仅有9个,占全部总量的6%。同时,还有21个项目由于优惠活动截止或房源售罄而退出打折优惠。

降价幅度会有多大

那么10月份,房价调整的可能性有多大?

从目前来看,宏观调控政策松绑的可能性极小。首先是受制于通胀水平的高居不下,9月以来,食品价格继续呈现小幅环比上涨势头。尽管翘尾因素正逐渐减退,但各分析机构普遍认为,9月份CPI同比涨幅很难有明显回落,预计仍维持在6%以上的高位,如国泰君安、、中金公司、等预测数据均是如此。同策咨询研究中心有关人士认为,开发商指望货币政策松动已经不切实际。

而目前这种情形,即房价不涨,则是部门最愿意看到的情形。汉宇地产董事总经理施宏叡表示,宏观调控的目的就是要抑制房价过快上涨,而目前房价上涨态势已经得到抑制,说明调控政策已经发挥出其应有的作用。而目前正处于调控过程中的节骨眼上,如果放松,势必造成房价反弹,因此松绑的可能性几乎为零。

而与此同时,开发商资金链断裂已经越来越近。近日,“地产大佬”在自己的博客上发文称“开发商很快就只剩裤衩了”,直言开发商很快就要面临资金链断裂之虞。与之相呼应的是资讯统计数据,今年上半年末,房地产行业的资产负债率已经高达71.28%。更为危险的是,资讯统计出16家地产公司负债率已经达到810%以上。

中国指数研究院副院长陈晟表示,在此之前,包括国内知名企业在内的所有房地产企业,对未来房价走势的判断其实存在一定的偏差。而鉴于目前当前市场所处的经济环境,在抑制通胀、保民生的大背景下,调控政策放松的可能性不大,因此开发商唯有展开自救行动,才是出路。所谓自救,就是降价促销。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示,另有两大因素也会促使开发商率先开始降价促销。其一是大型房型的业绩压力。逼近年底,大型房企由于都有年度的销售业绩指标,各大房企有必要在剩余 个月时间段内在销售量上冲一下,保证整体企业销售业绩指标基本完成。另外就是出于抢占市场份额考虑,由于限购及大型开发企业逆势扩张等原因,大型房企往往采取短期内大幅折扣方式,迅速抢占市场份额,迅速抢占具有购房能力又同时具有购房资格的人群。

那么,降价幅度会有多大?陈晟认为,如果想要真正吸引购房者出手,降价幅度必须达到10%以上。由此看来,为了让潜在的购房者出手,开发商让利幅度不会小于10%。

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